空室対策方法として、募集方法の見直しとリフォームによる方法をご紹介します。

空室対策と客付けのコツ

空室対策にもっとも効果的な方法は賃料の値下げです。
築年数や専有部分の設備の経年劣化を考慮すれば、少しずつ賃料を下げるのがセオリーですが、収益性を悪化させるので極力避けたい最終手段です。
賃料を下げずに客付けをして空室率を下げるには、募集方法の見直しとリフォームによる2つの対処法があります。

 

※まずは取得物件の利回り計算から始めましょう※

 

複数の不動産会社に扱ってもらう

 

様々な不動産会社に掛け合う様子

 

賃貸物件の広告はネット媒体が主流ですが、部屋を探している人が不動産屋に足を運んで希望条件を伝えた上でおすすめ物件をピックアップしてもらう方法も根強い人気があります。
また、ネット広告だけを見ても、SUUMO、アットホーム、HOME’S、YAHOO!不動産、オウチーノなど多数の媒体があります。
1社に全て依頼している場合は、ネット広告を出す媒体を増やすように交渉してもらいましょう。
管理会社に専任で依頼した場合、仲介手数料を減額してもらい、借りる人の仲介手数料を無料にしているケースがあります。
複数の会社に依頼すると仲介手数料無料の特典がなくなってしまいますが、しっかり集客できていない状況を見直すことの方が重要です。
1社に限定するなら、管理会社ごと他社へ切り替えることを匂わせつつ、ネット広告の媒体を増やしてもらうように交渉しましょう。
仲介手数料無料の特典を付けないのであれば、より多くの不動産会社に扱ってもらうように、大家自ら行動を取ることも大切です。
空室率が高いのであれば、現在の方法を抜本的に見直すことも検討しましょう。

 

自ら不動産会社にアプローチする

不動産会社は複数の賃貸物件を扱っていて、全物件の魅力を完璧に把握していません。
不動産会社よりも大家の方が物件の魅力を理解しているものです。
広告を出す時のキャッチコピーやアピールポイントの原案を作ったり、室内の写真を撮ってデータを渡すと物件広告の質が高まります。

 

扱ってくれる不動産会社を増やしたい場合は、自ら問い合わせをしてアプローチすることも大切です。
この場合は、既存の管理会社に連絡を入れて、貸主側の仲介は現在の会社に任せることを条件に借主側の仲介をする会社を増やす方向で話をすれば交渉がスムーズです。
新たな不動産会社に連絡するときも、広告の原案や写真データを用意しておくと良い対応を期待できます。

 

リフォームの必要性

 

物件リフォームのイメージ

 

リフォームは先行投資が必要ですが、物件の価値を高められるメリットがあります。
リフォームすることで家賃の値下げを回避してい空室率を下げることができれば、将来売る時にも有利です。
リフォームには以下の種類があります。

  • フルリノベーション

    フルリフォームで間取りや設備を変えるなどして付加価値を加える

  • フルリフォーム

    水回り、床、壁紙などを全て新しくする

  • ボトルネックリフォーム

    現在の流行にマッチせずにネガティブな判断をされる所だけリフォームする

  • プチリフォーム

    モニター付きインターホンの追加、ディンプルキーの交換など

ボトルネックリフォームは主に和室から洋室。ウォークインクローゼットの設置などがあります。
空室対策では、リフォーム後に新たな需要を獲得できるかがポイントです。たとえば現在は男性中心の入居だった所に女性入居者の獲得を狙えるかを分析します。
浅い考えでプチリフォームだけして様子を見るのではなく、需要の変化をしっかり分析して、長期的なシミュレーションをしっかり立てることが重要です。

 

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