不動産投資用物件は市場調査をしっかり行っているので、空室リスクや資産価値暴落が低いです。

中古or新築の選択

中古と新築のリスク配分を見ると、新築はローリスク・ローリターン中古はハイリスク・ハイリターンです。
新築は設備が新しいだけではなく、現在の流行に合わせて造られているので空室率が低く、資産価値が下がりにくいメリットがあります。
中古は全般的に利回りが高めで、限られた予算の中でも好立地や専有面積が広い物件を選択肢に入れられます。
不動産投資における中古と新築のメリット・デメリットをまとめました。

 

中古のメリット・デメリット

 

中古物件

 

中古物件の売主は大半が個人です。価格設定は売主(個人)の裁量で決めるので、相場よりも割高な物件と割安な物件があります。
新築はデベロッパーが分譲することが多く、市場調査をした上で適切な価格設定になっていることが多いです。
中古は新築に比べて物件選定の重要性が高いことを覚えておきましょう。

 

中古のメリット

  • 利回りが高い
  • 掘り出し物件が多い
  • 限られた予算で幅広い選択肢を持てる
  • 入居中の物件がある(取得後すぐに家賃収入が入る)
  • 好立地マンションは経年劣化による資産価値下落が底打ちしやすい

 

優良物件を選定できれば、中古は新築に比べて大きなリターンを期待できます。
短い時間軸で売却による利益確定を考えている場合は、特に中古を選ぶメリットが大きいです。

 

中古のデメリット

  • ローンが通りにくい(金利が高くなることも)
  • 修繕費が高い
  • 空室リスクが高い
  • 価格設定が割高な物件が存在する

 

居住用物件の場合は、新築の方が住宅ローン控除や、低金利ローンを利用しやすいメリットがあります。
投資用物件は居住用に比べるとデメリットが少ないですが、重要なポイントを見落として失敗する方もたくさんいます。
中古を取得する場合は、新築以上に時間をかけて色々な物件情報を見て目利き力を付ける必要があります。

 

新築のメリット・デメリット

 

新築物件

 

「理想は新築だけど予算的な都合で・・・」と考えている人も多いでしょう。
たしかに新築は中古よりも価格帯が高いですが、ローンを組みやすいメリットがあります。
予算に限りがある場合でも、ハナから新築を選択肢から外すのではなく、候補に入れて中古と比較検討することを推奨します。

 

新築のメリット

  • 当面は大家負担の修繕費が発生しない
  • 当面は修繕積立金が安い
  • 火災保険の新築割引を受けられる
  • ローン審査が有利(頭金なしでローンを組めることも)
  • 空室率が低い
  • 当初は新築のプレミアムを乗せた家賃収入を期待できる
  • 資産価値が下がりにくい

 

建物の性能は年々進化を遂げています。
数十年前の新築に比べて耐久性も向上しているので、過去のデータ以上に将来の資産価値が高くなり、家賃値下げリスクを回避できるケースがあります。
長期間運用するほど、損失リスクが軽減されるので、直近のインカムゲインではなく、老後の資産作りを目的にしている方におすすめです。

 

新築のデメリット

  • 物件情報が少ない
  • 修繕積立基金など諸費用が割高
  • 利回りが低い
  • 立地や設備が悪いと数年で資産価値が暴落するケースも

 

新築の投資物件を取得する場合は、投資用物件を専門に扱っている不動産会社の分譲物件をおすすめします。
不動産投資用に開発された物件は、市場調査をしっかり行っているので、空室率や資産価値暴落のリスクが低いです。

 

ページの先頭へ戻る