不動産投資は所得税や住民税、相続税の節税メリットを受けることが出来ます。

不動産の節税メリット

不動産に投資して得られる節税効果は、相続税対策と所得税対策の2種類
があります。
現金や土地として持っているよりもアパートや投資用マンション(区分所有)の賃貸用物件として持っていた方が、所有者が死亡して相続する際の評価額が少なくなります。
地主の方は利回りや月々の家賃収入よりも相続税対策を重視してアパート経営をする方もいます。
当サイトをご覧になっている方の多くは会社員など、資産形成や不労所得を目的にこれから不動産投資を始めようとしている方が多いと思います。
不動産投資をした場合、賃貸経営をしながら減価償却による経費計上で節税し、減価償却期間が終わってから売ることで節税メリットが大きくなります。

 

減価償却できる間は家賃収入を節税できる

 

賢い節税のイメージ

 

賃貸経営によって家賃収入を得た場合、所得から経費を差し引いた金額を申告し、利益に応じた税金(所得税・住民税)を払います。
賃貸経営では、管理費や修繕費など固定費や雑費のほかに、物件を取得した費用も減価償却費として経費に計上できます。
また、減価償却期間の中で毎年いくら減価償却で経費に充てるのか調整できるので、その他の経費が大きかった時は減価償却を抑えるなどして効率的に節税できます。

 

構造別の耐用年数
  • 鉄筋コンクリート造…47年
  • 重量鉄骨造…34年
  • 木造…22年
  • 軽量鉄骨(厚さ3mm~4mm)…27年
  • 軽量鉄骨(厚さ3mm以下)…19年

 

構造によって減価償却できる期間が変わってきます。節税の恩恵を活かすには、耐用年数が長い構造の築浅物件がおすすめです。→[参考]不動産投資するなら中古と新築どちらが有利?
減価償却期間が終わると税制面が不利になるので、一度売却したりアパートを建て替えようとするオーナーが増えます。

 

売却時の不動産譲渡所得

 

不動産を売却するイメージ

 

投資用物件を売却した場合、「取得価格-減価償却-売却価格+諸費用」の計算で利益が出た場合に、保有期間によって不動産譲渡所得の税金がかかります。
税率は保有期間5年未満の短期で39.63%(所得税30.63% 住民税9%)、5年以上保有している長期で20.315%(所得税15.315% 住民税5%)です。
税率は居住用物件と同じですが、不動産投資は控除枠がないので、居住用物件より売却時の税制面は不利です。

 

ポイントになるのは売却時に減価償却するのは経年数に応じた計算になる点です。
減価償却額の計算方法はいくつかの種類がありますが、取得取得価格より大幅に高く売れなければ、驚くような税金が発生することはありません。
売買における諸費用を負担する個人投資家は、投資用物件でも譲渡所得が発生しないケースが多いです。
賃貸経営で減価償却として経費に算入していた分は売却時に考慮されないので、トータルで見ると大きな節税を受けられます。

 

参考事例

 

1. 2,000万円の中古マンションを購入(諸費用150万円)

 

2. 15年にわたって減価償却を活かした節税をしながら家賃収入を得る

 

3. 15年後に減価償却が終わったので1,500万円で売却

 

4. 2,150万円(取得価格)-800万円(減価償却分)-1,500万円(売却価格)+50万円(売却時の諸費用)の計算で100万円の譲渡所得が発生

 

5. 5年以上居住しているので20.315%の203,150円の税金が発生

 

これは譲渡所得が発生する事例ですが、15年にわたって節税しながら家賃収入を得ていたことを考えれば、リターンに対しての節税メリットが大きいと評価できます。
仮に実質利回りが約7%なら15年の運用でローン返済できます。この場合、売却価格から売買時の諸費用200万円を差し引いた1,300万円の利益が出ているのに対して、20万円程度の税金しか発生しない計算です。
不動産投資や不動産売買に関する税金の計算は複雑で、築年数や確定申告の方法(適切な経費計上をしているか)によって発生する税金が変わってきます。
不動産投資会社のシミュレーションツールや提携している税理士への相談するなどして、税制面を考慮した運用計画を立てましょう。

 

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