実質利回りから想定される収入と支出、各種リスクへのアドバンテージを考慮して計算します。

利回り計算とストレスの掛け方

 

利回り計算のイメージ

 

不動産投資においてもっとも重要な指標が利回りです。
利回りは物件取得価格に対して年間収入の比率を表したものです。
たとえば1,000万円の1Rマンションを買って年間家賃収入が100万円なら利回り10%です。
ただし、これは維持費や空室リスクを考慮しない表面利回りです。
重要になるのは、諸費用などを差し引いて手元に残るお金を基準に考えた実質利回りです。
マンションの場合は管理費と修繕積立金がかかりますし、物件価格が1,000万円でもローンを組むなどして使用が100万円かかってれば、基準になる購入価格を1,100万円で計算しないといけません。
しかし、これは年間想定家賃収入と最低限の維持費・諸費用を差し引いただけの単純な実質利回りです。
実際に運用すると、空室リスクや賃貸契約時の仲介手数料、大家負担の修理費用が発生します。
さらに長期的に見た家賃の下落や空室率が高まるリスクも考慮しないといけません。
まずは現実味がある実質利回りを計算し、物件に応じて適切なストレスを掛けて計算することで、より精度の高いシミュレーションができます。

 

利回りの算出方法

 

そろばんで利回りを計算している様子

 

利回りの基準になる計算式は「家賃収入 ÷ 物件取得価格」です。
月々の家賃収入×12ヶ月で計算すると実質利回り。家賃収入から諸費用を差し引いたものが実質利回りです。
より精度の高いシミュレーションをするためには、さらに想定される収入と支出、各種リスクへのアドバンテージ(ストレスを掛ける)を考慮した計算が必要です。

 

空室率の予測方法

空室率は都市部および駅チカなどの好立地物件と郊外型物件。さらに単身向けかファミリー向けによって変わってきます。
都心の好立地単身向けマンションであれば、空室率が90%を超えることもあります。
郊外のファミリー向け物件は空室率50%を切ることもあり、長期的に見て1年の半分以上は空室になってしまう計算です。

 

新たに取得する物件の空室率を予測する場合は、不動産会社のシミュレーション結果を見るだけではなく、条件に応じて独自の分析をする必要があります。
すでに運用実績がある物件は過去の空室率が重要な指標になりますが、時間の経過とともに家賃を下げなければ空室率が高まっていく懸念があります。
シミュレーションする際は、ざっくりした空室率を計算して、そこから1割前後を差し引いた低めの空室率を想定しておく必要があります。
運用開始した後は空室率や年間の確定利回りを算出し、常に管理と分析をしてください。

 

家賃下落率の求め方

不動産投資会社では独自のツールを使って、将来の家賃下落率を分析するツールを用意しています。
AIを活用するなど高い精度のシミュレーションも可能ですが、近隣で近い条件の物件の家賃相場を調べる方法でも信頼性の高い予測ができます。
家賃下落リスクは立地と建物の構造(木造・鉄筋)によって変わってきます。近い条件の物件の築年数別家賃相場を見れば、家賃下落率が見えてきます。
ローンを組んで取得する場合は、支払い期間中にどの程度の家賃下落なら赤字を回避できるのか算出しましょう。

 

利回り計算の一例

物件取得価格 1,500万円(建物1,350万円+諸費用150万円)
当初の設定家賃 9万円
管理費 1万円
修繕積立金 5千円

 

表面利回り
6.35% 108万円(9万円×12ヶ月)÷1,500万円(取得価格)
実質利回り
6.00% 90万円(108万円-管理費・修繕積立金18万円) ÷ 1,500万円
実質年間家賃収入を考慮した利回り(空室リスクを考慮)
5.10% 上記実質利回りの90万円×85%(想定空室率) ÷ 1,500万円
幅広いリスクを考慮した長期的な実質想定利回り
4.1~4.6% 家賃下落率、大家負担の修繕費用、マンションの修繕積立金の値上げリスクなどを考慮 空室リスクを考慮した利回りに体して最大ストレス1%程度を想定

 

 

 

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