不動産投資は頭金の有無が融資率だけではなく、返済能力の審査にも大きな影響を与えます。

借入審査の基準

不動産投資ローンにおける借入審査の基準は、住宅ローン(居住用)やその他の個人向けキャッシングサービス(カードローンなど)と共通が多いです。
年収・雇用形態・勤続年数などの属性や、完済時年齢、物件の不動産価値などから審査が行われ、融資可否や適用金利、認められる借入期間が決まります。
居住用の住宅ローンは築年数が古い中古物件でも35年ローンを認められることが多いのに対して、家賃収入を目的にした不動産投資ローンは物件の概要が審査に大きな影響を与えます。
築年数が古い物件の長期ローンや頭金を入れないフルローンは審査に通りにくいので注意しましょう。
審査に通りにくい条件でも申込者の与信が高ければ、認められる範囲が広がります。

 

空室が続いた時の支払い能力が重要

 

家賃収入以外の収入

 

不動産投資ローンは取得する物件の収益性よりも申込者の与信が重視されます。
不動産の賃貸経営は空室になると数ヶ月にわたって収入が止まる恐れがあります。
どれだけ魅力的な投資用物件であっても、購入物件の家賃以外で収入がなければローンに通りません
不動産投資ローンを組む方は大きく分けて会社員の副業と地主など賃貸経営を本業にしている人の2種類があります。
ローンが通りやすいのは安定した収入がある会社員です。賃貸経営を本業にしている場合は、マンションローンよりも一括借り上げを含めたアパートローンの方がローンに通りやすいです。

 

属性とは?

金融機関が行う審査では申込者の属性を重視します。
属性は申込者の詳細情報によって金融機関独自の方法で信頼性を区分するものです。
属性の主な項目は次の通りです。

 

年齢、職業、職種、勤務先の企業規模、雇用形態、勤続年数、年収、世帯収入、現在の住居、居住年数、家族構成、健康保険の種類、固定電話の有無

 

ほかにも金融機関によって属性をさらに細分化していることがあります。
代表的な事例は公務員だと属性の評価が高く、自己資金なしのフルローンでも認められやすいです。
高収入を得ていても自営業や非正規雇用の場合は将来の安定性に不安があることから属性の評価が低いです。
属性は各項目をスコアにして合計点によって算出させたり、審査センターの裁量によって決まることがあります。

 

支出も考慮される

住宅ローンであれば月々の支払いが賃貸における家賃に相当する部分になるので、年収を重視した審査が行われることが多いです。
不動産投資は空室時に生活費とは別にローンの返済金を用意しないといけません。
所得だけではなく、支出や所得に対しての生活余力を重視されるため、他社の借入残高が多い場合や、将来的に養育費が増えていく小さい子供がいる場合は審査がシビアです。

 

支出を含めた支払い能力で重要な指標になるのが頭金や貯金です。
頭金を入れられる人は、それまでの生活で貯金する能力があったことを意味しています。
頭金の有無は不動産評価額に対しての融資率だけではなく、支払い能力の審査に大きな影響を与えることを覚えておきましょう。

 

金融機関の種類によって審査方法が違う

 

借入審査のイメージ

 

全体的な傾向としては都市銀行とネットバンクはスコアリングを重視した審査、地方銀行や信用金庫など規模が小さい金融機関は人の手による個別審査になることが多いです。
都市銀行やネットバンクは審査が厳しい傾向がありますが、スコアリングによる初期審査に落ちなければチャンスがあります。
審査に不安がある人でも、金融機関ごとでスコアリングの方法が違うので、審査を受けてみる価値があります。
複数の地方銀行で審査に落ちたけど低金利の都市銀行で審査に通った事例も多数あります。

 

地方銀行など個別審査を行う金融機関は、不動産投資会社からの紹介によって審査に通りやすくなるケースがあります。
個別審査をする金融機関から見た場合、この不動産会社から紹介された客は貸し倒れが少ないデータがあるなど、過去の実績も評価されます。
また、金融機関は一定の基準を満たした中でローン契約者数を増やすことで相対的に売上と利益を伸ばしています。
多くの投資家を紹介した実績がある不動産投資会社から「このお客だけはどうしても通してくれ」などと言ってもらうことで、特例の承認を得られるケースがあります。
属性の評価に不安がある場合は、不動産投資会社選びも審査への影響が大きいことを覚えておきましょう。

 

 

 

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