不動産投資は客付け能力が優れている管理会社を見つけることが重要です。

管理会社・建設会社の選び方

管理会社はあらゆる投資用物件で重要なポイントです。
客付けの力が各社で異なるので、不満を感じたら見直すことをおすすめします。

 

建設会社は新築物件を取得・建築する際にしか選べません。
マンションよりもアパートの方が重要性が高いです。

 

管理会社の選択肢

 

管理会社のイメージ

 

管理会社の選定先は以下の種類があります。

  • 建設会社や販売会社の系列
  • 地域密着型の管理会社
  • ネームバリューがある大手
  • 物件の近所にある所
  • 前オーナーからの引き継ぎ
  • 知人や紹介など

全般的に大手は管理、客付け、メンテナンス、リフォームまで一貫して行っているので、手厚いサービスを用意していることが多いです。
しかし、大手でも拠点や担当者によって品質が異なることもあるので、全面的な信頼をして全てを任せると、収益性が悪化することもあります。
当初依頼する建設会社や販売会社もしくはその紹介や前オーナーからの引き継ぎを選び、状況に応じて見直す方法でも問題ありません。

 

投資用物件で重要なのは客付け

賃貸管理の仕事は、賃料の徴収、契約更新などの管理業務、住民によるクレーム対応、建物の清掃や管理(一棟所有の場合)があります。
極端に質が悪いのは問題ですが、各種手数料が適切であれば、管理会社の品質によって入居者の満足度が大きく変わることはありません。
特にマンションの区分所有は、マンションの管理人や管理会社(巡回管理)がいるので、区分所有物件を管理する業者による影響は軽微です。

 

重要なのは空室になった際の客付けです。
普段の管理やサポート体制は充実しているけど、空室時に広告費を節約している管理会社も多く見られます。
一部の管理会社は通常の管理料を安くする変わりに、売主側の仲介業務を専任で行う条件を付けるケースもあります。
不動産投資において空室率は非常に重要なので、どれだけ管理能力と価格に魅力があっても客付けに弱ければ利用する価値がありません

 

管理会社を見直す時期でオススメなのが空室時です。
管理会社を見直す検討をしている旨を伝えるだけで既存の管理会社が本気を出すこともありますし、複数社に客付けを依頼して、その結果で管理会社を切り替える方法もおすすめです。
客付けは管理会社の集客方法で結果が大きく変わり、大家が積極的に行動することで有利な方向へ動くケースもあります。→[参考]空室対策と客付けのコツ

 

建設会社の重要性

 

建築会社のイメージ

 

マンションは主に鉄筋(RC)もしくは鉄筋鉄骨(SRC)の構造になっているため、耐久性と機能性に優れています。
居住用マンションであれば建設会社を重視する方もいますが、賃貸用物件は建設会社を重視する人が少ないです。
将来、売却する際には多少の影響が出るので、ネガティブな情報が多い建設会社だけ避ければ大きな問題がありません。

 

木造アパートを建設する場合は建設会社の重要性が高いです。
大手が不祥事を起こして大々的に報じられた事例もあり、一部では「この会社が建てたアパートは壁が薄い」などネガティブな情報がネット上に出回っています。
実際に建てたアパートに問題がなくても、同系列物件の評判が悪いと風評被害を受けることがあるので注意しましょう。

 

あからさまに評判が悪い所は避けるべきですが、アパートの入居者は大手建設会社が建てたのか小規模工務店が建てたのかを重視する人が少ないです。
断熱や防音性能によって入居者の満足度(入居期間)に影響があるので、価格だけの見積比較だけではなく、使用する断熱材や壁材などの詳細も含めて複数社の比較をしてください。

 

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