リスクとリターンのバランスの良い物件を選定して自分にベストな投資物件を絞り込みましょう。

投資物件種別の選定

投資物件は主に以下の種別があります。

  • マンションの区分所有(単身用・ファミリー用)
  • アパート一棟
  • 戸建て

新しく物件取得する場合、マンションの区分所有かアパート一棟の賃貸需要が高い物件種別が人気です。
無難なのは空室率が低い単身用マンションの区分所有ですが、アパート一棟や戸建てを取得した方が運用効率が良いです。

 

マンションは管理費と修繕積立金が重しになる

 

修繕費積立のイメージ

 

マンションの区分所有は管理組合が定めた管理費と修繕積立金を毎月負担しないといけません。
月々の固定費があるので、外壁・屋根塗装など大きな修繕費用を考慮しなくてもいいので、シミュレーションを立てやすいメリットがあります。
しかし、コストパフォーマンスで見た場合、管理会社が利益を得ている分だけ管理費には割高感があります。
修繕積立金とアパート一棟や戸建ての修繕金を比べた場合も、オーナーの裁量で修繕判断できる一棟所有を不具合が出てから対処した方が長期的に安く抑えられます。

 

管理費に含まれているもの

管理人もしくは循環スタッフが共用部分の掃除をしたり、住民の窓口になって各種手続きを行います。
管理費の相場は月々1~2万円で、年間12~20万円前後です。
アパートや戸建てを取得して、月に数回の掃除と住民からの問い合わせに対して電話対応と郵送による対処をできれば、管理費の分を丸々浮かせることができます。
結果的に、管理費がかからない投資スタイルを取れば、取得費用をより早く回収することが可能です。

 

修繕積立金は割高?

マンションの修繕積立金は長期修繕計画に基づいて行い、基本的には大きな不具合が出る前の予防を重視したメンテナンスをします。
また、鉄筋構造で高層階のメンテナンスが必要なマンションは修繕費用の単価が高いです。
不具合の予防に重点を置いたメンテナンスが無駄と言い切ることはできませんが、中古のアパートを買ってメンテナンス費用を削って成功している個人投資家も多数います。

 

修繕積立金の一例
2階建て4部屋の木造アパート

15年ごとに200万円で外壁・屋根塗装。(1戸あたりの月額費用は2,700円程度)

 

マンションの修繕積立金

月々1万円だった場合、15年で180万円の負担。(一軒家の安い外壁塗装より割高)

 

幸せボンビーガールで成功した咲さんの事例

日本テレビ系列の幸せボンビーガールで、未来予想図の通りにアパート2棟、戸建て1棟を購入して夢だった猫カフェをオープンした咲さんが話題になっています。
咲さんの不動産投資歴をご覧ください。

 

27歳の時 中古アパートを約1,000万円で購入
29歳の時 中古アパートを約1,800万円で購入
33歳の時 中古一戸立てを約2,700万円で購入

シェアハウスで住宅ローンをカバーする予定
家の一部を使って夢だった猫カフェをオープン

 

29歳までに取得したアパート2棟の家賃収入は月々約25.6万円。
2棟の取得価格から表面利回りを計算すると、約10.97%です。
なおかつ管理は自分で行い、大規模修繕をしている様子もないので、今の所実質利回りもかなり高い水準になっています。
物件の劣化状態を見極めているから成功した事例ですが、区分所有よりも1棟所有の方が大きなリターンを期待できることを象徴した事例です。

 

単身用とファミリー用の違い

単身用は平均入居期間が短いけど、新しい借主が見つかりやすいので空室期間が短いメリットがあります。
ファミリー用は平均入居期間が長いけど、退居した後に空室期間が長くなりやすいです。
一長一短がありますが、ファミリー用は物件取得直後に長い空室期間ができてしまうリスクが大きいです。
余剰資金に余裕がない場合は単身用を選んだ方が無難です。

 

リスクとリターンのバランスを考える

 

リスクとリターンのイメージ

 

一棟所有は区分所有に比べてハイリスク・ハイリターンです。
ファミリータイプも全体的な傾向を見れば、単身用タイプよりハイリスク・ハイリターンです。
価値観と過剰資金の余力に応じて、リスクとリターンのバランスが良い物件種別を選定するべきです。

 

物件種別のほかに、立地(投資地域)もリスクとリターンのバランスに大きな影響を与えます。→[参考]不動産投資に求められる地域の選定
全ての人にとってベストな方法はありませんし、短期的なリスクは新築・中古と築年数やリフォーム履歴によっても変わります。
リスクとリターンのバランスから自分にベストな投資物件の条件を絞り込んでいきましょう。

 

ページの先頭へ戻る