不動産投資の命運を左右する「空室率」「借入金利」
不動産投資は資産形成できる特性から手堅い投資法と評されています。
管理会社に任せれば取得後の手間が少ないことから、サラリーマンの個人投資家からも人気が高い投資です。
しかし、安易な考えで物件取得した結果、年間家賃収入よりもローンの返済額と諸費用･維持費が上回って後悔する方も多いのが現状です。
何故不動産投資においてキャッシュフローが重要なのか？
「空室率（入居率）」「借入金利」の例を挙げ、その理由を分かりやすく解説していきたいと思います。
入居率100％は不可能
単年で見れば入居率100％も可能ですが、長期的に見れば必ず住民の入れ替わりがあり、退去日から新しい入居者が決まるまでの空室期間が発生します。
賃貸は主に2年契約で、更新時には賃料1ヶ月分の更新料を取るのが一般的です。
更新前になると退去するリスクが高くなり、単身向けとファミリー向けで平均入居期間が異なります。
長期的に見ればどかかで必ず空室になって家賃収入が止まる期間が発生するので、余裕を持った資金計画を行いましょう。
入居率が高い間は、一時的な損失に耐えられるように過剰資金の一部をプールすることをおすすめします。→[参考]現実的な利回りの算出方法
平均入居期間
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会によると、入居者層別に見た全国の平均入居期間は以下のようになります。
- 学生…2～4年
- 一般単身…3～5年
- 一般ファミリー…4～8年
- 法人…3～5年
- 外国人…3～5年
上記の平均値は、もっとも多い入居期間の中央値によって算出されています。
運が良ければ数十年にわたって入居してくれる人もいれば、1年未満で出て行ってしまう人もいます。
平均空室期間
住人が退居して新しい住人が借りるまでの空室期間は、都心の単身マンションで平均20日～40日です。
人気が高い優良物件であれば、壁紙など必要な修繕をした後に2～3週間程度で決まるケースが多いです。
ファミリー向け物件は平均入居期間が長いのに対して、一度空室になると新しい借主を見つけるまでに時間がかかります。
郊外のファミリー向け物件であっても、人気の条件が揃って家賃が相場の範囲内であれば2～3ヶ月程度で決まります。
単身用・ファミリータイプを問わず、家賃が相場より高かったり難あり物件だと、半年以上も空室が続くケースも珍しくありません。
退居する人を食い止めるのは難しいので、空室期間を如何に短くできるかが不動産投資を成功させるカギです。→[参考]空室対策と客付けのコツ
見落としがちだけど重要な借入金利
投資用の不動産ローンは、本人の居住を目的にした住宅ローンより高金利です。
利用する金融機関や審査状況によって借入金利の変動幅が大きいので、低金利の条件で借入できるかが重要です。
不動産投資用ローンの借入金利は1.5～4.5％が相場です。(2019年5月現在)
住宅ローンより1～3％ほど高くなるので注意しましょう。
借入金利による違い
| シミュレーション条件 | |
|---|---|
| 借入額 | 1,000万円 |
| 返済期間 | 20年 |
| ボーナス払い | なし |
| 返済方式 | 元利均等方式 |
| 金利1.5％の場合 | |
|---|---|
| 月々の返済額 | 48,255円 |
| 返済総額 | 11,581,090円 |
| 金利3.0％の場合 | |
|---|---|
| 月々の返済額 | 55,460円 |
| 返済総額 | 13,310,342円 |
| 金利4.5％の場合 | |
|---|---|
| 月々の返済額 | 63,265円 |
| 返済総額 | 15,183,585円 |
金利1.5％と金利4.5％を比べると、20年で約400万円の利息差が生じます。
月々の返済額で見ても1万5千円の差が出るので投資の成功率が大幅に変わってきます。
なお、住宅ローンと同様に変動金利と固定金利で金利の相場が大きく変わってきます。
借入金利を見る際は、固定と変動の中で割安な水準になっているか判断しましょう。
将来の金利変動を確実に予測することができませんが、低リスク化を優先するなら借入金利が高くても固定金利で検討した方がいいです。
昔から一部の不動産業者が金融機関に嘘の申告をしたり金融機関と談合するなどして、住宅ローンを使って投資する方法が存在します。
一時的に投資用物件に住民票を移すなど、裏技のような方法が存在していたのは事実です。
しかし、2018年頃から大手不動産会社や金融機関が不正をしたニュースが増えています。
2019年5月にもフラット35を活用した投資用物件の不正取得が発覚して大きなニュースになりました。
抜け道が存在するものの、相次ぐ摘発事例によって不動産会社や日本銀行が引き締めを強化しています。
仮に不動産投資会社から不正融資の話を持ちかけられても、応じるのはハイリスクです。
万一、不正融資を受けたことがバレると、契約違反によって一括返済を求められるリスクがあります。
実際に一括返済の請求で安く不動産を売却して数百万円以上の損失を出したり、返済費用を工面できずに破産した投資家が多数います。
根本的にやってはいけない不正行為ですし、バレるリスクはここ数年で大幅に高まりました。
一方で、借り換え等によりアパートローンの金利を下げ、利回りを改善する手法が一般化しています。
中には1％台前半や0％台の金利を実現している例もあり、住宅ローンと遜色のない低金利 を適応できる可能性もあります。
不動産経営では立地や空室率、客付けに気を取られがちですが、アパートローン借り換えについてもリサーチしておくと戦略が広がりますね。
不動産投資はあらゆるリスクと出費を想定する必要がある
不動産投資で成功させるには、ここで紹介した空室率と借入金利以外にも重要なことがたくさんあります。
定番の駅からの距離や設備の魅力もそうですし、将来の空室率悪化、家賃の値下げ、修繕積立金の値上げ、大家負担の修繕費用など、あらゆるリスクを考慮したシミュレーションをしないといけません。
空室率と借入金利は、失敗の原因になりやすい重要なポイントです。
当サイトでは首都圏・地方都市といった取得物件のエリア選び(→[参考]不動産投資をする物件の地域選定)等の定番選定ポイントから金融機関の選び方&利回り計算まで、地味だけど大きな影響を与える不動産投資のポイントまで幅広く紹介しています。